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2019住宅賣得還可以 但是這些數據給出預警

2020/01/19 09:46 來源:地產情報站 閱讀 243

據國家統計局新鮮出爐的2019年1-12月份全國房地產開發投資和銷售數據,房地產銷售額最終未能突破16萬億。有的地區新房、辦公樓、商業營業用房銷售面積都出現了劇烈變動。



此前業內一直沸沸揚揚地傳,2019年房地產銷售將超過16萬億元,結果數據一出——15.97萬億元,離16萬億元只差一丟丟。這也說明房地產市場泡沫越來越少,人們購房越來越理性。不像以前,一聽說房價要漲,很多人連夜不睡覺也要去簽合同。


下面站長針對幾個顯著變化具體說說。


變化一 銷售面積下降,銷售額卻漲了


數據可見,樓市依然分化嚴重,也說明買房人越來越精明了。


2019全年,商品房銷售面積171558萬平方米,比2018年減少0.1%;值得注意的是,2019年,商品房銷售額159725億元,比去年增長了6.5%。商品房銷售面積下降了,但銷售額增長了,說明房價漲了,很多城市還在走慢牛。比如國家中心城市鄭州、西安和武漢,因為需求以前被壓制,未來可能還要補漲。



前面我們介紹了,2019年的商品房銷售額達到159725億元,增長6.5%,但這個增速其實是放緩的——比1-11月份回落0.8個百分點,比上年回落5.7個百分點。而且銷售額的增長主要還是靠住宅,商業用房降價相當明顯——住宅銷售額增長了10.3%;2019年辦公樓銷售面積減少14.7%,辦公樓銷售額減少15.1%;商業營業用房銷售面積減少15.0%,商業營業用房銷售額減少16.5%。


從總體看,寫字樓、商鋪和住宅的銷售量分化非常嚴重,簡直就是一邊倒的趨勢。建議對投資寫字樓和商鋪有意向的人今年慎重出手。保險起見還是選住宅比較穩妥,畢竟自住投資均可,在未來可進可退。


為什么寫字樓、商鋪不好賣了?因為2019年經濟下行壓力大,很多行業、企業受到波及,一些老板自己都成了老賴,更別說付租金了。特別是北上廣深都是寸土寸金,寫字樓租金高昂,空置率自然居高不下,甚至新一線城市武漢的寫字樓空置率也不那么好看。


與寫字樓相比,商鋪就更不容易了。隨著電商的迅猛發展,現在大城市很多人連生鮮肉菜都網購了,下單后1小時送到家,非常方便。全民網購已是大勢所趨,線下實體店首當其沖,大部分地區的商鋪價格自然很難上漲。


為什么住宅可以一枝獨秀賣得那么理想呢?因為買房可以自住,可以落戶,子女可以上學,是剛需。為了讓孩子接受好的教育,農村人紛紛在城里買房,城里人則要買更好的學區房。放眼未來,住宅銷售依然有望繼續增長,特別是改善型的戶型增長潛力較大。


變化二 房企融資難,都不愛拿地了


到了歲末年初,各項數據出爐,大潮退去,才發現很多人在裸泳,而且很多已經快游不下去了。


國家統計局數據顯示,2019年房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米,比2018年下降11.4%。2019年房企買地的積極性差了很多,一方面說明在長期調控的背景下,有的房企可能信心不足,另外也有企業受困于緊張的資金鏈。


據人民法院公告網顯示,截至2019年12月26日,2019年全國房企破產數量已高達520家,平均每天就有約1.7家房企宣布破產,其中大多數為三四線城市的中小型房企,但也不乏全國百強的知名房企,例如銀億股份、三盛宏業、頤和地產等。


這些房企的共同點在于在2015、2016年融資較多,而在高層進行嚴格調控之后,企業的銷售能力、盈利能力、融資能力均暴露短板,因此去年出現了大面積的債務違約。還有一些房企也出現了因資金鏈緊張導致的艱難局面。


但有的大房企嗅覺非常靈敏,早在2019年第二季度甚至第一季度,就早早開始降價促銷,回籠資金,先行出貨。市場后半場就像山頂,早出貨早豐收,跑得慢的就得在山頂站崗。


總體而言,2019年房地產融資先揚后抑,全年房企融資規模有小幅增加。據克而瑞監測數據顯示,2019年全國95家典型房企融資總額為14494億元,同比增長5.5%。但是自2019年5月份銀保監會發文后,整個2019年下半年,再想找錢就更難了。



特別是人民幣對美元匯率升值勢頭強勁,今天一度升破6.9關口,創5個月新高。這說明人民幣緊縮,m2(廣義貨幣)同比增速預計會下滑。這意味著,銀行會更親睞于給頭部企業放款,頭部企業資金越發充足,強者恒強。從總體看,2020年房地產融資依然不會太容易,市場將大幅度洗牌,2020年房企融資規??赡軙档?,不排除會出現個別房企貸款不能如期兌付的違約事件。


變化三 投資冷熱不均,分化依然嚴重


再把眼光看向全國,我們會發現各城市房地產投資冷熱不均,分化嚴重。



東部地區:北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校┓康禺a開發投資69313億元,比2018年增長7.7%,增速比1-11月份減少0.6%。


中部地區:山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省投資27588億元,比2018年增長9.6%。


西部地區:內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ?、自治區)投資30186億元,比2018年增長16.1%。


東北地區:遼寧、吉林、黑龍江省投資5107億元,比2018年增長8.2%。


總體看,2019年房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米,比2018年減少11.4%;土地成交價款14709億元,減少8.7%。


2019年只有西部地區銷售金額和銷售面積是量價齊增的,而東部、中部和東北地區銷售面積都有所減少。不過東部地區銷售金額位居全國前列,因為北上廣深都在東部,一線城市GDP發展快速,經濟發達,而且人口紅利遠未停止,樓市還有很大發展空間。


2020年是政策年,大局是要實現全面小康。隨著2019年我國GDP近100萬億元、我國人均GDP突破1萬美元、中美簽署第一階段經貿協議,經濟形勢有望逐漸好轉。隨著居民收入的增加,房地產市場也有望回暖。



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