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逼近16萬億!2019年全國商品房銷售額再創新高

2020/01/18 09:35 來源:每日經濟新聞 閱讀 165

1月17日,國家統計局發布《2019年1~12月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,2019年全國房地產開發投資132194億元,比上年增長9.9%,增速比1~11月份回落0.3個百分點,比上年加快0.4個百分點;全國商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速比1~11月份回落0.8個百分點;商品房銷售面積打破連續兩個月上漲趨勢重回負增長,2019年1~12月累計增速為-0.1%,下滑0.3個百分點。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為:“2019年全國房地產開發投資額相比1~11月份略有收窄,進一步體現了房企投資端的微調導向。在所有宏觀經濟指標中,房地產開發投資同比增幅9.9%接近兩位數,依然體現了其在宏觀經濟和固定資產領域的‘壓艙石’作用。預計2020年這一增幅會繼續收窄,但絕對不會下跌。在基建投資發力的情況下,房地產開發投資數據的同比增幅和相關占比會弱于2019年?!?/p>


全國商品房銷售額創下新高


國家統計局數據顯示,2019年商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,2018年年末為增長1.3%。其中住宅銷售面積增長1.5%。


值得注意的是,2019年全國商品房銷售額創下新高。全商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速回落0.8個百分點,與上年相比上年回落5.7個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%。


《每日經濟新聞》記者據統計局數據計算發現,2019年12月單月,全國商品房銷售面積22653萬平方米,銷售額20719億元,增速雙雙回落。


分區域看,2019年1~12月份,中部地區商品房銷售面積50037萬平方米,下降1.3%,降幅擴大1.0個百分點,降幅已經連續兩個月擴大;東北地區降幅擴大0.8個百分點;西部地區表現較好,增速擴大0.6個百分點。


諸葛找房數據研究中心分析認為,“2019年三季度以來,一些城市“因城施策”對調控政策進行了微調,以及三季度以來的以價換量策略也進一步提振了市場信心,使得10月、11月銷售面積增速正向增長。但隨著政策微調城市數量逐漸增多,市場逐漸回歸理性,購房者觀望情緒增厚,入市積極性下降,使得12月銷售面積增速下滑?!?/p>


2019年末,商品房待售面積49821萬平方米,比11月末增加600萬平方米,與去年同期相比減少2593萬平方米。其中,住宅待售面積比11月末增加192萬平方米,辦公樓待售面積增加105萬平方米,商業營業用房待售面積增加84萬平方米。


據上海易居房地產研究院測算,2019年全年全國商品房待售面積同比跌幅為4.9%,目前該曲線已經保持了連續35個月同比下跌的態勢。


“這說明庫存去化的動作在繼續。但也需要看到,此類曲線下跌的動力越來越弱,即房地產市場的庫存數據正在構筑底部。實際上若是觀察城市結構,全國一二線城市在2018年的時候就已經開始形成底部,而三四線城市則相對滯后。預計2020年此類曲線有望由負轉正,換而言之,新的去庫存的概念需要重新提及?!眹儡S進指出。


土地購置面積連跌11個月


國家統計局數據顯示,2019年,房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米,比上年下降11.4%,降幅比1~11月份收窄2.8個百分點,上年為增長14.2%;土地成交價款14709億元,下降8.7%,降幅比1~11月份收窄4.3個百分點,上年為增18.0%。


查閱歷史數據可見,全國土地購置數據已經保持了連續11個月下跌的狀態,但近期跌幅有所收窄。


據易居研究院統計,2019年全國土地成交均價5696元/平方米,漲幅為3.1%,相比2018年3.3%的漲幅有所收窄。


58安居客房產研究院分院院長張波分析認為,從2019年全年來看,土地市場呈現明顯的先抑后揚。上半年土地市場供應量少,但房企拿地勢頭并未減弱,尤其在二季度重點城市補貨的意愿度頗強,但是區域選擇相對較窄,重點聚焦在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市;下半年受土地調控影響,房企在熱點城市拿地熱情明顯減少,拿地的廣度和數量有所增長,聯合拿地現象也逐步增多,加之下半年市場土地供應放量也明顯高于上半年,導致土地銷量有所回升。但房企拿地的謹慎度不斷提升。


嚴躍進認為,“土地市場的降溫,和銷售市場的表現以及房企的融資環境等是有關的。但是土地市場預計在2020年不會太悲觀。從2020年1月份的土地市場數據看,已經出現了一些高溢價率的土地交易情況,最高的甚至超過150%。這也說明隨著2020年融資環境的改善,房企拿地的積極性會進一步增加。而且從結構上看,預計一二線城市的土地交易數據表現會更為強勁?!?/p>


“考慮到2020年1月份部分城市繼續出現高溢價土地的現象,所以后續依然需要強化土地管控,尤其是近期央行和銀保監會都對商業銀行的貸款給予了指導,重點管控貸款集中度和占比等,未來房企以高杠桿融資來購地的空間會減少,地價也會進一步趨穩?!眹儡S進補充說。


房企到位資金增幅擴大


2019年房地產開發企業到位資金178609億元,比上年增長7.6%,環比增速加快0.6個百分點,比上年加快1.2個百分點。


對于資金到位狀況,嚴躍進認為,“一方面資金面增幅相對比較穩定,資金狀況沒有明顯惡化,尤其是房企借降準等政策,實際上也可以感受到年底資金狀況改善的利好;另一方面也需要看到,房企的感受和市場數據感受并不一致,至少房企還是會比較保守,所以這也可以理解為什么2020年年初的時候房企加快融資,尤其是在美元債發行、票據發行、定向增發等方面會有較大的動作?!?/p>


在到位資金結構上,利用外資176億元、增長62.7%,增幅最為明顯;國內貸款25229億元、增長5.1%;自籌資金增長4.2%為58158億元;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。


“今年利用外資增長十分明顯。雖然政策上對于海外融資已經有所限定,明確限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。但由于海外融資流程不復雜,加之利率優勢推進利用外資增長明顯,減輕短期償債壓力,‘借新還舊’是海外融資的主要目的?!睆埐ū硎?。


同時,張波預計,“分化”將成為2020年市場的重要表現。一是銷售市場分化,2020年二手房市場整體波動性將繼續減小,春節前量價難有大起色,“小陽春”行情依然有望出現在各類城市,一線城市房價下行的空間較小,而不少二三線城市房價下探的空間依然存大;二是土地市場分化,棚改在2019年提前完成,直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑,而房企回歸一二線城市的步伐正在逐步加快;三是房企增長分化,2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩,龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩,而中小房企的分化仍將持續,受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響,淘汰率將不斷提升。



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